Marktomstandigheden hebben invloed op de grondexploitaties
Voor het begrotingsjaar 2019 is in de MPG 2018 een verkoop van industrieterreinen begroot van 1,2 ha en 63 bouwkavel transacties op woningbouwlocaties. Hierbij is rekening gehouden met de verrichte uitgiften in 2018 en de afspraken die gemaakt zijn met ontwikkelaars en woningcoöperaties. De marktomstandigheden laten zien dat de markt sterk aantrekt. Uitgiften die recentelijk zijn geweest zijn erg succesvol, er zijn veel meer inschrijvingen dan kavels. Wel zien we dat de tijd totdat een perceel daadwerkelijk als verkoop gerealiseerd kan worden langer duurt.

Naast de lokale toename van interesse in woningbouwkavels, is ook zichtbaar dat landelijk de woningmarkt sterk toeneemt.  De belangrijkste oorzaken hiervoor kunnen gezocht worden in:

• Het consumentenvertrouwen stijgt, mede door toenemende mogelijkheden op de arbeidsmarkt.
• Het vertrouwen in de woningmarkt is sterk toegenomen, dit is te zien in een toename van het aantal verkooptransacties.
• De koopkracht van de consument neemt toe en de economie groeit.
• De historisch lage hypotheekrente maakt het aantrekkelijk om juist nu een verhuisbeweging te maken.
• Door stijgende woningwaardes komen minder mensen met een schuldrest te zitten.

In Dalfsen is ook in de crisisjaren doorgewerkt aan de planvorming van nieuwe plannen en wordt ook nu gekeken naar potentiële nieuwe ontwikkelgebieden. Dit heeft er toe geleid dat, nu de woningmarkt weer op gang komt, er nieuwbouwprojecten aangeboden kunnen worden. De uitgifte van gronden zal gefaseerd blijven gebeuren. Het doel hiervan is om altijd gronden aan te kunnen bieden en geen overaanbod te creëren in de markt. De planning is om er voor te zorgen dat in alle kernen mogelijkheden bestaan nieuwbouw te realiseren. Hetzij via een gemeentelijke grondexploitatie dan wel door particuliere initiatieven.
 
Grondexploitaties verder ontwikkeld
De grondexploitaties blijven in ontwikkeling. Zo wordt bijvoorbeeld kritisch gekeken naar de verkaveling in de verschillende projecten en wordt deze zo nodig aangepast om de verkoopbaarheid te vergroten. Daarnaast vindt er over de industrielocaties actief overleg plaats met potentiële kopers.

De provincie houdt scherp toezicht op nieuwe woningbouwlocaties. De regionale en lokale woningbehoefte voor uitbreiding van woningbouw moet in bestemmingsplannen worden onderbouwd. In dit verband moet aandacht worden besteed aan de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking houdt in dat de gemeente bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (woningbouw, bedrijventerreinen, detailhandel) niet onnodig een beroep doet op uitbreidingslocaties. Daarvoor moet worden aangetoond dat voor die ontwikkeling:

1. Een actuele behoefte bestaat;
2. Er geen inbreidingslocatie voorhanden is;
3. De stedenbouwkundige ontwikkeling passend ontsloten is, zowel met openbaar vervoer als met de auto.

In de toelichting van bestemmingsplannen moet deze ladder zijn gemotiveerd. Dit rijksbeleid is  opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze ontwikkeling is ook terug te zien bij de bedrijventerreinlocaties. De gemeenten in West Overijssel hebben in 2017 de Bestuursovereenkomst programmeren bedrijventerreinen West Overijssel 2017 - 2020 getekend. De ontwikkelingen die in 2019 uitgewerkt worden, zullen hier aan getoetst moeten worden. Met deze bestuursovereenkomst wordt er balans gecreëerd in de realisatie van regionale bedrijventerreinen. Wel blijft er mogelijkheid bestaan voor lokale initiatieven. Te denken valt aan de ontwikkeling voor 't Febriek Zuid en het centrumplan Dalfsen, die in 2019 uitgewerkt zullen worden.

Gronden betrekking op grondexploitaties opgenomen onder de materiële vaste activa
In 2016 zijn er een aantal regels in het BBV gewijzigd die gevolgen hebben voor de grondexploitaties. Een van de aanpassingen had betrekking op de classificatie van de voormalige NIEGG gronden. Deze gronden moesten vanaf 2016 opgenomen worden onder de materiële vaste activa tegen de boekwaarde van dat moment. De gemeente heeft op basis van de regelgeving tot en met 2019 de tijd om de waardering van deze gronden te beoordelen en waar nodig een correctie uit te voeren. In de afgelopen jaren zijn de voormalig NIEGG gronden meerdere malen beoordeeld en waar nodig heeft er een correctie plaatsgevonden. In het begrotingsjaar 2019 zal een finale beoordeling worden verricht, zodat voldaan wordt aan de eisen uit het BBV. De verwachting is dat hier geen significante afwaardering uit volgt.

In onderstaande tabel zijn de boekwaardes (stand 31-12-2017) opgenomen.

Tussentijdse winstnames
De commissie BBV heeft in de notitie grondexploitatie van 2016 een aanbeveling gedaan welke betrekking heeft op de tussentijdse winst name. Hierbij dient een afweging gemaakt te worden tussen het realisatieprincipe en het voorzichtigheidsprincipe. Dalfsen heeft altijd het voorzichtigheidsprincipe voor laten gaan op het realisatieprincipe. In 2017 heeft de commissie meer duidelijkheid gegeven over de toepassing van tussentijdse winst name, waarbij meer nadruk is gelegd op het realisatieprincipe. Dit heeft tot gevolg dat eerder winst genomen wordt.

Om tussentijdse winst op de grondexploitatie te kunnen nemen moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan een project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Er zijn verschillende complicaties die het nemen van (tussentijdse) resultaten op de grondexploitatie bemoeilijken:

• In de praktijk zijn de nog te maken aanlegkosten niet goed in te schatten door de conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingproces.
• Ook zijn de mogelijke opbrengsten zeer conjunctuurgevoelig en zijn niet alle kavels op voorhand al verkocht tegen de gewenste verkoopprijzen.
• Tijdens het meerjarige proces ontstaan er vaak nieuwe inzichten die dwingen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene verrassingen op.
• De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is voor een deel dienstbaar aan alle percelen waardoor het financieel afsluiten van delen van een locatie problemen oplevert.

De tussentijdse winstname dient te worden bepaald op basis van de verhouding tussen het percentage gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten. Het percentage gerealiseerde kosten x het percentage gerealiseerde opbrengsten x de verwachte winst op startwaarde in euro’s is in principe de winst die genomen moet worden.

Vanaf het boekjaar 2017 is er voor gekozen om de methode van tussentijdse winst name aan te passen aan de POC methode (percentage-of-completion methode). Wel zijn uit voorzichtigheid de winsten verminderd met de project specifieke risico's. Op deze manier blijft er een buffer over in de grondexploitaties om tegenslagen op te kunnen vangen. Voor het begrotingsjaar 2019 heeft dit tot gevolg dat naar verwachting tussentijdse winst gerealiseerd zal worden. Uit voorzichtigheid is deze tussentijdse winst niet meegenomen in de begroting, daarnaast worden op basis van het besluit van de raad, winsten op de grondexploitaties direct ten gunste gebracht van de algemene reserve grondbeleid. Op basis van de uitgangspunten uit de MPG 2018 en de POC methode kan de volgende winstverwachting worden weergegeven. In onderstaande tabel is geen rekening gehouden met de risico's die in de werkelijkheid in mindering gebracht zullen worden.